İspanya’da turistlere yönelik kısa süreli kiralamalar, barınma krizini daha da derinleştiriyor. Yatırımcıların ilgisi, konut fiyatlarını artırırken, özellikle turistik bölgelerde yerel halk için konut bulmak adeta bir lüks haline geldi. Madrid’in merkezinde bir emlakçı, 55 metrekarelik bir dairenin kapısını açıyor. Eskiden bir dükkan olan bu yer, şimdi konut olarak sunulmakta. Sokaktan içeri adım atan birey hemen mutfakta buluyor kendini. Kira ilanında “yatak odası” olarak tanımlanan ancak hapishane hücresine benzeyen penceresiz iki oda, bodrum katında yer almakta. Emlakçı, “Bunu öğrencilere 1300 euroya kiralarsınız. Resmiyette alt kat depo olarak kayıtlı ama kiralamada bu sorun olmaz” açıklamasında bulunuyor. Madrid’in orta sınıf bir semtindeki dairenin satış fiyatı ise 300 bin euro civarında.
İspanya’da konut fiyatları giderek yükseliyor. Ancak bu kez astronomik fiyatların nedeni düşük faiz oranları değil. Fiyatları asıl artıran, konut piyasası istikrarlı olan ülkede, kısa süreli kiralamalarla büyük kar elde etmeye çalışan yabancı yatırımcılar. İspanyol BBVA bankasına göre, ülkede konut arzı, talebin oldukça gerisinde kalmış durumda.
Bu durum, kiraların fahiş seviyelere ulaşmasına neden oldu. Yerel halk, konut bulmakta büyük zorluklar yaşıyor. Kanarya Adaları, Barselona ve Madrid gibi yerlerde insanlar sık sık sokağa dökülerek bu durumu protesto etmekte. Eylemlerde, turistik konut kiralamalarına aracılık eden Airbnb gibi platformlar, yabancı yatırımcılar ve hükümetin bu konuda izlediği politikalar hedef alınıyor.
Suçun yalnızca yabancı yatırımcılara ait olmadığı belirtiliyor. İspanya İstatistik Kurumu INE’ye göre, ülkede 2,5 milyondan fazla daire sadece belirli dönemlerde kullanılıyor. Bu dairelerin çoğu, yaz aylarında kullanılan ikinci veya üçüncü konutlar. Ancak bu yazlıklar, kullanılmayan dönemlerde büyük ölçüde boş kalmakta ve kiraya verilmek istenmemekte. Bu durum, konut krizini daha da derinleştiriyor.
Diğer yandan habitacion.com gibi şirketler, oda satışları gerçekleştirmekte. Solcu kiracı lobisi Sindicatos de Inquilinas’a göre, bu durum yabancıların ve yatırım fonlarının gerçekleştirdiği spekülasyonlardan kaynaklanıyor. Onlara göre, 46 milyon nüfuslu ülkede 4 milyondan fazla boş daire mevcut ve bunların 400 bini yazlık olarak kullanılmakta.
Söz konusu yatırım fonları ve emlak şirketleri, özellikle kısa süreli kiralamalarla piyasayı ele geçirmekte. Emlak platformu Idealista’nın verilerine göre, 2025’in ilk çeyreğinde bu tür kiralık konutlar, emlak pazarının yüzde 14’ünü oluşturdu. Bu bir yıl içinde yüzde 25’lik bir artış anlamına geliyor. En hızlı artış ise Bilbao’da yüzde 36, Alicante’de yüzde 33, Barselona’da yüzde 29 ve Madrid’de yüzde 23 olarak kaydedildi.
Hükümet, Airbnb’ye karşı ilk adımlarını atmaya başladı. İspanya Konut ve Şehir Planlama Bakanı Isabel Rodríguez, El País gazetesine göre, geçtiğimiz ay Airbnb’ye, kiraya verdiği ve ruhsatsız olduğu belirlenen 66 bin ilanı kaldırma talimatı verdi. Ayrıca hazırlanan yasa tasarısına göre, turistlerin ev kiralarken yüzde 21 KDV ödemesi planlanıyor. Bu oran, otel odalarına uygulanan vergiden iki kat daha fazla. Ancak kiracı örgütü Sindicatos de Inquilinas’a göre, bu önlemler yetersiz kalmakta.
Emlak balonu tehlikesi ise uzmanlar tarafından gündeme getirilmeye devam ediyor. Gayrimenkul danışmanlığı ve aracılık firması MD Capital’in verilerine göre, 2014’te ortalama 138 bin euro olan konut fiyatı, 2024’te 178 bin euroya ulaşmış durumda. Balear Adaları gibi bölgelerde fiyatlar iki katına çıkmışken, konut fiyatları son on yılda yüzde 29-34 oranında artış gösterirken, maaş artışları bu hıza yetişememiştir. Aynı dönemde ortalama gelir yalnızca yüzde 23 artmıştır. Uzmanlar, bu farklılığın barınma gibi temel bir ihtiyacı karşılamayı oldukça zor hale getirdiğini vurguluyor.
2024’te ülkedeki ortalama brüt maaş 2 bin 642 euro seviyesindeyken, 80 metrekarelik bir evin kirası 1,100 euroyu bulmakta. Madrid ve Barselona gibi büyük şehirlerde ise bu rakam 1,400 ile 1,500 euro arasında değişiyor.
Emlak hukuku konusunda uzman avukat Tim Wirth, “Uzun süreli kiralama hem ev sahibi hem de kiracı için daha cazip hale getirilmeli. Vergisel ve hukuki güvence şart” diyor. Ancak mevcut koşullarda yatırımcılar, daha çok kısa vadeli kazanca odaklanmakta. Sosyal sorunlar ise giderek büyümekte.
İspanya, yılda 90 milyonun üzerinde turisti ağırlamakta. Erasmus öğrencileri, Latin Amerikalı yatırımcılar, sabit ikamete ihtiyaç duymayan dijital göçebeler ve yabancı öğrenciler, ülkedeki konut talebini artırmakta. Avrupa genelinde faaliyet gösteren, mobilyalı dairelerin ve odaların orta ve uzun vadeli kiralanmasını kolaylaştıran Spotahome’un verilerine göre, 2024-2025 döneminde yalnızca Erasmus+ kapsamında 118 bin öğrenci ve akademisyen ülkeye gelmesi bekleniyor. Bunun yanı sıra, yurt dışından gelen ve ülkedeki yaklaşık 90 üniversite ile 12 özel okulda eğitim gören çok sayıda yabancı öğrenci de mevcut. İspanya’da, Almanya’daki gibi devlet yurtları veya öğrencilere özel kira desteği bulunmamaktadır. AB istatistik kurumu Eurostat’a göre, İspanyolların ortalama evden ayrılma yaşı 2023 itibarıyla 30’un üzerindedir.
Sosyal konut yapımı da İspanya’da yetersiz kalmakta. 2023’te sadece 14 bin 371 sosyal konut inşa edilmiştir. 2007-2021 döneminde ise sosyal konuta yapılan kişi başı harcama yalnızca 34 euro olarak kaydedilmiştir. Bu rakam, AB ortalaması olan 160 euronun çok altında kalmaktadır.
Kiracı örgütleri, artık daha sert tepki vermeye başlamış durumda. Sindicatos de Inquilinas, DW’ye yaptığı açıklamada, bundan sonra daha somut ve kararlı adımlar atılacağını vurguladı: “Hükümet önlem almazsa, turistlere kiralanan ya da boş bekletilen evleri, gürültülü eylemlerle geri alacağız.”
